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房地产经历了极其严格的政策调控后,人们买房更

来源:http://www.yamatoshokai.com 作者:www.041.net 时间:2020-02-26 23:45

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中国报告网提示:2014年一季度中国地方财政收入情况 土地收入占比最多,根据最新财政数据显示,“土地财政”在地方政府财政收入中的主角地位依旧稳固。第一季度国有土地使用权出让收入达到1.08万亿元,同比增长40.3%,而同期地方本级财政收入1.95万亿元,“卖地”收入与地方公共财政收入的比例达1:1.7。

房地产经历了极其严格的政策调控后,人们买房更加理智,楼市也降温到了冰点。

导读:2014年一季度中国地方财政收入情况 土地收入占比最多,根据最新财政数据显示,土地财政在地方政府财政收入中的主角地位依旧稳固。第一季度国有土地使用权出让收入达到1.08万亿元,同比增长40.3%,而同期地方本级财政收入1.95万亿元,卖地收入与地方公共财政收入的比例达1:1.7。第一季度地方财政55.4%靠卖地 专家呼吁尽快化解房地产焦虑症推动土地财政转型,

不过房地产是有周期性的,随着各地人才置业的松绑和部分地区试探性的上涨,房地产行业的趋势已经日趋明朗。

首先是确立以房地产税为主体税种的地方税体系,形成可持续的地方收入来源

楼市整体一定会回暖?因为房地产是刚需产业,而且发展是有规律可循的,上涨下跌皆有原因,而且是天时地利人和众多原因导致的。

根据最新财政数据显示,土地财政在地方政府财政收入中的主角地位依旧稳固。第一季度国有土地使用权出让收入达到1.08万亿元,同比增长40.3%,而同期地方本级财政收入1.95万亿元,卖地收入与地方公共财政收入的比例达1:1.7。

在过去的11年里,2008、2011、2014年,几乎每三年就经历一个房价和需求量上涨的周期。

与此同时,由《中国经济周刊》与中国经济研究院联合发布的23个省(市)土地财政依赖度排名显示:23个省(市)最少的有1/5债务靠卖地偿还,浙江、天津2/3债务要靠土地出让收入偿还,分别达66.27%和64.56%。在被审计调查的市级政府中,承诺以土地收入来偿债的占比高达81%,县级政府也超过50%。

比如2016年开始的一轮房价上涨,是产业周期性发展因素导致。

对地方政府而言,现在调控房地产、营改增,首先冲击的就是地方财政。安邦咨询高级研究员贺军表示,与中央政府相比,没有发债权的地方政府面临的财政焦虑更为严重,不少地方患上土地财政依赖症说明财税体制改革需要深化,地方政府的财权和事权不统一,导致很多地方只能依靠卖地推动地方发展。

当时外汇储备的降低,使得原本计划对外投资的资金转向国内,同时棚改货币化安置的大范围推广,使得购房群众资金非常充裕。

值得注意的是,在经营土地、卖地还债的过程中,地方政府无形之中会强化自身商人的角色,过度参与到市场竞争等微观事务中,这显然不是现代政府应追求的角色。因此,改变卖地还债的根本,还在于深入推进财税体制改革,加快政府职能转变等。

众多利好因素集中释放,引发全国范围的市场火热。当时“上车”几套的那可是发大了。

土地财政问题是改革很重要的突破口,地方政府要稳定的收入来源,不是通过卖地,而是通过土地的渠道获取可持续收入。国务院发展研究中心副主任刘世锦认为,三中全会文件重点已经提到房地产税,国务院日前印发关于落实《政府工作报告》重点工作部门分工的意见也提出要做好房地产税立法相关工作。改革最后结果之一,是形成可持续地方财政体系,不能再靠卖地作为政府主要收入来源。

令人不禁感慨:有时候选择确实比努力重要。

应尽快开征房地产税,使之替代土地出让金,把土地出让金废除,从而避免地方政府的卖地和房地产化冲动。中央党校国际战略研究所副所长周天勇提出,开征房地产税后,要对过去收的较高的土地出让金进行退税,并对低收入的人进行减免。

行业发展,总有盛极而衰的时候。

财政部财政科学研究所的一份报告也指出,推动土地财政转型,首先是确立以房地产税为主体税种的地方税体系,形成稳定的地方税收体系的收入流量;第二,通过强化土地出让收支预算管理,将近三分之一的政府收支纳入规范的预算管理,有效弥补当前财政管理的一大短板;第三,有效规范土地收益分配,对促进房地产市场稳健发展、有效保护国有和居民土地权益起到巨大推动作用,并推动经济结构调整和发展方式转变,引导地方政府由努力增加GDP和流转税收入转向集中力量改善当地经济社会环境,推动经济增长与社会发展更趋协调。

房地产不仅仅是商品,毕竟也是民生工程,关乎社会和谐稳定大局,炒太高了降温那是必然的。

3月一线城市房价同比涨幅继续回落 部分地方存政策微调可能

于是调控发威,一二三四线城市全部熄火,市场再一次到达低谷。当时最明显的感受就是地产中介的门店,很多不是缩小店面就是直接关门了事。

3月楼市价格涨幅进一步放缓。上周五(4月18日),国家统计局公布数据显示,3月房价环比上涨城市数量持续减少,70个大中城市中有56个城市房价处在上涨通道,价格环比上涨城市数量创下了去年2月以来的新低。北上广深四个一线城市房价同比涨幅继续回落,全线回落到20%以下。

2019年,一大波人才牌打了出来,从边缘松绑的政策如雨后春笋,海南、南京、杭州等省市一个接一个形成燎原之势。

链家地产市场研究部分析师张旭表示,在供需矛盾缓和、购房者观望情绪加深的情况下,市场定价的话语权重心悄悄发生转移,这是房价出现进一步下调的先兆。

虽然这些措施都是犹抱琵琶半遮面,但从本质上来说都是给房地产提供需求,提振楼市,有助于促成交。

房价出现涨幅触顶态势

而在一线城市的房价对大部分人来说依然高不可攀的现实情况下,众多人才前往二三线城市置业是大势所趋,这种现实增加了购房需求,也是推动房产市场回暖的一大动力。

数据显示,70大中城市平均新建商品住宅环比价格指数为100.22,较上月下降0.06点;同比指数为107.70,较上月下调0.94点。二手住宅价格平均环比指数为100.12,比上月下降0.03点,连续5个月出现下调;同比指数为104.16,比上月下调0.53点。值得一提的是,3月70个大中城市中,新建商品住宅价格与上月相比,价格下降的城市有4个,持平的城市有10个,上涨的城市有56个。

环京楼市上涨从今年市场前三季度数据也可以看出来市场回暖的趋势。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析称,3月份房价走势总体平稳,不同城市涨幅扩大缩小之势互现,但从房价总体趋势来看,全国房价在平稳中已经出现了涨幅触顶的态势。

今年1-9月份,商品房销售总额达11.15万亿,增长7.1%,增速加快0.7个百分点。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为,从3月份的数据来看,住宅市场整体价格持平和下降的城市数量进一步增多,环比涨幅继续收窄。

有望继续刷新2018年创造的15万亿历史纪录。

胡景晖表示,3月份通常为楼市回暖时间,目前却显示出楼市整体趋冷的势头,表现为价格上涨乏力、市场分化,涨幅持续收窄的情况有进一步加剧的趋势。国内房价出现回调,从目前的市场实际来看,已从三类城市率先开始:旅游地产聚集的城市、区域供应量与人口基数不匹配的三四线城市,房价上涨过快的城市。

而前9个月房地产开发投资增速与1-8月份持平,均为10.5%,也止住了下跌趋势。

张旭认为,部分银行限制开发贷款使一些开发商资金链压力增加,回款需求迫切,降价走量的营销带动了部分城市市场成交价格的走低。

在这些数据当中,9月份单月房地产数据非常值得关注。

上海易居房地产研究院报告称,截至3月末,全国执行首套房贷利率优惠的仅有16个城市,其中仅北京有8.8折利率优惠,执行9折利率优惠的有11个城市,9.5折利率的有4个城市,其他城市基本提至基准利率或更高。

环京住宅市场成交套数环比上涨26%,成交1.55万套,成交面积达160.86万㎡。

一线城市开启高位震荡期

具体到成交量方面,其中仅石家庄1个区域成交套数同比下降,廊坊市区、燕郊、固安、香河、张家口等5个区域成交套数同比上涨,其中张家口涨幅最大,成交套数同比上涨4倍。

除房价涨幅已经出现回调的城市外,一线城市涨幅的变化也印证了房价涨幅下行趋势在逐渐确立。去年四季度北上广深四个一线城市房价同比涨幅屡次突破20%大关之后,今年涨幅收窄一直是一季度的主旋律。

而且环京楼市大部分都涨了,销售量和价格简直就是政策和配套的晴雨表。

广州3月份住宅均价同比上涨13.3%,2月份上涨15.7%;北京3月份住宅均价同比上涨10.3%,2月份上涨12.2%;上海和深圳3月份住宅均价分别上涨13.1%和12.8%,2月份分别上涨15.7%和15.6%。

因为落户松了,交通还更加便利了——大兴机场开通运营,唐廊高速唐山段,天津东段全线开通,京雄城际部分路段开通运营,“进京收费站”的拆除,进一步推进京津冀一体化。

3月份以来,北京部分新盘低价入市,二手住宅市场业主降价范围和幅度也进一步扩大。北京南二环玉蜓桥附近的一家中介透露,现在区域内一居室价格大约在200万元左右,有些业主已经出现5万~10万左右的让步空间。

数据显示,仅廊坊市区、张家口2个区域成交均价同比下降,其中张家口降幅最大,成交均价为7402元/㎡,同比下降20%。燕郊、固安、香河、石家庄等4个区域成交均价同比上涨。

胡景晖还表示,受共有产权住房试点、住房信息联网、不动产统一登记、房产税立法等多方面信息的综合影响,二手房市场房源量明显增加,供需关系由之前的卖方市场逐步向更加均衡的市场格局演变,使得越来越多的二手房业主对后市看跌的情绪浓厚。机构统计显示,4月份北京已有13个项目入市,累计供应套数逼近3000套,与3月份同期的供应套数相比增加了18%,但成交数据却出现三成左右的下滑。

其中今年3季度,燕郊商品住宅市场同比量价齐升;成交306套,成交套数同比去年同期上涨14%;成交均价为1.71万元/㎡,同比去年同期上涨3%。

www.041.net,据北京市住建委官方数据显示,截至4月15日,上半月仅累计成交1976套,无论是成交数量还是成交面积,都在继续缩水。

而石家庄涨幅最大,成交均价为1.70万元/㎡,同比上涨108%。

深圳也呈现出同样的态势,中原地产提供的数据显示,一季度,深圳一手房成交面积为67万平方米,比去年同期减少37.54%,比上一季度减少38.22%。二手房成交下滑更为厉害,数据显示,一季度深圳二手房成交面积为104万平方米,同比下滑58%。

未来北京将会继续进行人口疏解,从侧面进一步增加环京楼市的购买需求,环京房价还有增长的潜力。

价格的下跌一般会先从成交量持续走低开始,从远郊区县开始,从高总价大户型的房屋类型开始,逐步向市中心蔓延。胡景晖说,这一点在近期一线城市市场成交的情况中出现了苗头。

房子对于中国人来说,不言而喻。尤其是近十数年财富效应下,房价自然而然成为大家茶余饭后,乃至彼此沟通的重要谈资。

双向调控给出微调空间

有的认为,我们的人均住宅面积、住宅套户比等指标,均已看齐发达国家,住宅需求意愿降低,百姓杠杆率高企,购买力严重透支,楼市与房价未来堪忧。

综合4月16日公布的一季度房地产投资等数据可以发现,目前房地产对经济增长已经由此前的带动渐变为拖累。

有的认为,我们城市化率才60%出头,方兴未艾,未来有2亿多人进城,需求有保障,而且钱越来越贬值,购买力越来越低,不买房等着贬值?

瑞银证券首席经济学家汪涛表示,考虑到房地产销售疲弱、市场前景恶化可能会迫使开发商进一步调整开工计划,房地产建设活动仍将是年内增长面临的主要风险。其认为,三四线城市房地产市场的高库存和价格低迷可能会打击投资性需求,而更严峻的资金环境可能会迫使许多开发商削减新项目。

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