www.041.net|新萄京www041.net_澳门新萄京官网
做最好的网站

集团财经

当前位置:www.041.net > 集团财经 > 龙湖、金地、新城、世茂、旭辉2018年战略调整、

龙湖、金地、新城、世茂、旭辉2018年战略调整、

来源:http://www.yamatoshokai.com 作者:www.041.net 时间:2019-04-11 21:42

图片 1图片 2目录

【年报有料 | 龙湖地产】时隔6年,再次站上行业前十

十一、龙湖地产

图片 3

十二、金地集团

本系列节目由独家出品

十三、新城控股

龙湖地产1993年创建于重庆,并成长于重庆。2009年至2016年,龙湖起起伏伏,经历过翻倍增长,亦体验过规模停滞不前。2017年,龙湖磨砺前行,销售额同比大涨77.1%,再度冲进行业TOP10。

十四、世茂房地产

图片 4

十五、旭辉控股

图片 5

图片 6笔者按:

公司业绩表现大好,规模和利润齐升

2018年以来,房地产行业正式进入下半场,受房地产市场调控和金融紧缩政策(去杠杆)的影响,房地产行业已渐入微利时代,除了普遍面临的融资难和融资成本高的问题,不少中小开发商已开始挣扎在生死边缘,大房企在本轮调控下的战略转型也愈发明显(尤其是教育、大健康、医疗、养老、智慧社区方向)。总体来说,中国房地产已开始往运营端转型,并已正式进入“大鱼吃小鱼”的时代。

龙湖地产一直以来秉承住宅开发加商业双轮驱动的原则,2017年公司实现营业收入720.8亿元,同比增长31.5%,其中投资物业租金收入增长35.6%至25.9亿元,均保持较高的速度增长。2017年公司毛利润和净利润分别为244.4亿元和164.8亿元,分别同比增长65.9%和53.3%。毛利润率和净利润率分别为33.9%和22.9%,均较2016年增长了5个百分点。主要原因是,除投资物业公允价值大幅增加外,公司于2014年和2015年期间储备的低土地成本的项目开始入市并结算。

为使读者对当前房地产企业面临的核心问题及战略和业务调整方向有个清晰的认识,笔者对各地产公司的年报内容以及从公开渠道查询到的地产前50强的相关信息进行了整理,同时结合自身的从业经历对上述问题进行了相关分析,希望能给读者带来一些有益的启示。

2017年,公司已售但未结算的合同销售额为1342亿元,面积为852万平方米。该年度,龙湖地产销售均价为15352元,为公司未来收入增长和利润增长奠定坚实基础。

接前文:

图:2012-2017龙湖地产营业收入及同比情况

《西政资本:地产前50强2018年战略调整、拿地策略与核心融资整理(一)—恒大、碧桂园、万科、保利、融创篇》

图片 7

《西政资本:地产前50强2018年战略调整、拿地策略与核心融资整理(二)—中海、绿地、绿城、华夏幸福、华润置地篇》

图:2012-2017龙湖地产利润率变化情况

十一、龙湖地产

图片 8

位列十一的龙湖地产2018年面临销售增速放缓的现状,根据公开信息显示,2018年1-4月份销售额同比下降5.35%,销售业绩处于“下行”状态;同时在追求稳健发展的同时却无法摆脱与规模的抗衡与困境。

图片 9

(一)战略调整

二、四大区域均衡发力,共助企业销售业绩创新高

龙湖针对集团面临的问题以及配合集团发展模式,2018主要实施以下调整:一是积极拿地,平衡负债率与发展的节奏,2018年1-5月拿地规模即达到380亿元,位居房企第四;

2012年开始,龙湖销售额同比增速开始放缓,销售额排名逐步下降。龙湖一直以深耕大本营为主,重庆和成都的项目占比较高。中西部地区依然是公司销售业绩的主要来源,其中2012年两地区销售额占比接近公司总销售额的50%。随后公司加大环渤海、长三角和珠三角区域布局。

二是开始摆脱传统地产商,成立产业基金从事股权投资,如联合清科集团进行产业项目投资,基金规模上百亿,且开始产业园项目--上海“龙湖闵行中心”的投资开发;

2017年,在四大区域的共同发力下,龙湖地产销售额站上新台阶,公司合同销售额达1560.8亿元,同比增长77.1%,顺利完成年中调整后的销售目标。

三是“龙湖地产”更名为“龙湖集团”;

其中,从城市上看,杭州为公司贡献了232亿元销售额,同比增长156.6%,成为贡献销售额最多的城市。合肥作为新进入城市,2017年首次为公司带来36亿元销售额。

四是与新加坡主权基金(GIC)合作设立投资平台,投资龙湖位于一线和核心二线城市的长租公寓项目,首期投资10亿美元;

从区域上看,环渤海、长三角、中西部较为均衡,实现销售额占比分别为32%、32%和25%,珠三角地区进入时间较晚,项目布局相对较少。

五是积极试水产城、大健康/养老、教育、特色小镇等领域,以及重点布局酒店项目;

图:2016年和2017年龙湖地产销售金额分布地区情况

六是提出“空间即服务”(SAAS,Space As A Service)理念,致力于城市空间营造与服务,其运营及服务的部分占集团业务比重将会越来越大。

图片 10

(二)拿地策略

注:内环为2017年数据,外环为2016年数据

主要是招拍挂、 外部合作及二级市场收购等方式。根据公开报道显示,2018年1-4月,龙湖地产共获取29宗地块,大部分集中于1-2月份获得。龙湖拿地聚焦于一二线城市并围绕都市圈内城市群适度下沉布局,同时要求将单个项目的开发规模控制在适当的水平,目的是提升可售物业的周转率。

图片 11

就拿地节奏而言,龙湖主要根据市场形势从容判断,平衡负债率与发展的节奏保持稳健资产负债表。

三、坚持城市圈布局策略,保持稳健的投资风格

对于2018年的布局思路,龙湖地产延续“稳健迅捷” 的投资策略,以应对投资弱市下的波动风险,抓住机会以积极合理价格补仓,并寻求持续的行业收并购机会。

自2011年以来,公司开始了以“优土储、强运营、控成本、持商业、精团队”战略上的转型,公司不断扩充一、二线城市的土地储备,战略性的进入拥有良好发展前景的城市,提升市场份额。截止到2017年,龙湖地产项目覆盖城市数为33个,项目获取的区位既聚焦一二线城市,也围绕都市圈内城市群适度下沉布局。例如,积极布局保定、嘉兴等城市群的三线城市。2017年公司新增土地储备分别分布在环渤海、长三角、中西部、珠三角及香港等地区,新增比例分别为30%、28.8%、33.5%、7.4%和0.3%,公司增加了长三角区域布局,减小了环渤海和中西部区域布局,并新进入了香港地区。

(三)核心融资

图:2016年和2017年龙湖地产新增土地储备分布情况对比

1.发行第一期30亿元的五年期住房租赁专项公募债券,债券票面利率5.6%,这也标志着全国首单住房租赁专项债券的成功发行;

图片 12

2.2018年6月与新加坡政府投资公司合作成立了10亿美元长租基金。

注:内环为2017年数据,外环为2016年数据

十二、金地集团

从投资力度来看,2012年至2016年,龙湖投资力度呈深“V”型变化,其中2012年至2014年投资力度减弱,而2014年至2016年开始加大。

曾经与招商蛇口、保利和万科并驾齐驱的金地集团(招保万金),目前在排名上也有一定的下降。根据公开报道显示,金地集团今年以来受房企各融资渠道收紧的影响,金地的融资成本也明显上升(去年平均成本的4.56%,今年已发行的票面利率最低达到了5.3%);快速拿地使资金承压,负债率已由2016年的65.43%上升到2017年的72.13%。

主要由于2012年,市场下行,公司项目去化不畅,库存高企,存续比近10年,公司从而减小投资力度。2014年公司存续比降至7年。

(一)战略调整

随着市场的逐步消化,2016年销售面积急速放量,存续比开始下行。2017年,龙湖土地储备为5458万平方米,存续比为5.4年,一直维持在合理的区间。2017年,新增土地储备为2023万平方米,与销售面积的比值为1.99,基本与2016年保持持平。

1.除了在土地市场频频出手,融资速度也明显加速,以有效解决规模增长与资金需求相匹配的发展需求;

图:2012-2017年龙湖地产投资情况

2.关注宏观调控非主控城市发展机会,通过多样化土地资源获取方式,进行低成本储地;

图片 13

3.金地将以住宅开发为主,将业务触角延伸至商业地产、园区产业、教育产业、医疗产业、养老产业、体育产业(金地体育发展基金)等新业态。在坚持做强地产主业的同时,继续探索商业、金融、物业、体育、养老等多元化业务;

注:投资力度=新增土地面积/销售面积

4.金地新家(金地旗下家装互联网装修平台)进一步联手京东O2O,共同发力互联网家装市场,致力于打通线上购买,线下服务的家装消费壁垒,全面联动电商、微信公众号、线下门店,以双重品牌保障为广大年轻人提供标准化装修解决方案。

图:2012-2017年龙湖地产土地储备情况

(二)拿地策略

图片 14

1.一二线城市依然是金地深耕的地方,而三四线城市未来金地也会有选择性地进入,主要进入城市标准是:一是本身具有一定的经济总量和人口总量;二是在都市圈周围,能承接大都市圈的外溢。同时金地会观察两个指标:一是在具体项目选择上,观察项目预期净收益率、净利润率,这个静态指标反映了项目抗风险的能力;二是观察项目IRR(内部收益率),这是动态指标;

图片 15

2.在未来具体城市的投资布局上,将深耕和广拓相结合,将阵地扎根与游击战相结合,抓住一些深耕布局的机会,同时也选择一些结构性的短暂机会;

四、财务稳健,融资成本下降

3.继续重点关注市场容量大、市场饱和度相对低、市场发展有潜力的区域和城市,对于存量较大、市场相对弱的区域和城市,会抓取板块结构性和产品结构性的一些机会,在投资方面,金地的投资准则是“平衡、审慎、科学”,要求“左手规模,右手效益,两相平衡”;

龙湖在地产开发经营过程中,由于培育商业地产,其净负债率有一定程度的抬升,但始终维持在60%以下,且债务内部结构有所调整并逐步优化。2017年,公司净负债率为47.7%,将2016年下降了6个百分点,财务稳健。同时,公司的融资成本进一步降低至4.5%,较2016年下降了0.4个百分点。

4.目前拿地区域一二线城市依然为重点,同时挺近三四线城市(2017年新进入海口、重庆、成都、济南、惠州、徐州、滁州、镇江等城市),进行多样化地产布局。

图:2012-2017年龙湖地产净负债率变化情况

本文由www.041.net发布于集团财经,转载请注明出处:龙湖、金地、新城、世茂、旭辉2018年战略调整、

关键词: