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深圳楼市陷政策性波动怪圈 死结仍未打开

来源:http://www.yamatoshokai.com 作者:www.041.net 时间:2019-05-03 11:42

摘要:距离325新政出台已一个月,深圳楼市急剧退烧。深圳链家市场研究中心及深圳中原研究中心数据显示,新政之后全市实际二手房成交量同比大幅下滑。业界人士指出不少业主的议价空间加大,甚至有业主主动调低报价,投资客短暂退...

风向逆转时,反应最快的总是那些投资客和二手房业主。进入4月,深圳多个片区的二手房报价出现下调,抱有投资目的者更是希望快走为上;中介...

  距离“3·25”新政出台已一个月,深圳楼市急剧“退烧”。深圳链家市场研究中心及深圳中原研究中心数据显示,新政之后全市实际二手房成交量同比大幅下滑。业界人士指出不少业主的议价空间加大,甚至有业主主动调低报价,投资客短暂退场。与此同时,中介开始转战一手房代理及商业销售。

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  成交量:有门店月卖2套获奖励

风向逆转时,反应最快的总是那些投资客和二手房业主。

  “二手房市场急剧降温,看房的人突然少了很多,很多门店从3月25日到现在二手房成交量为0,仅成交1-5套的也不在少数。”近期,业内观察人士海浪在其微信公众号指出,能成交的房源都是业主有诚心、价格做了让步的,多空双方仍处于深度博弈之中。

进入4月,深圳多个片区的二手房报价出现下调,抱有投资目的者更是希望快走为上;中介和开发商圈内,看空指数和氛围也越来越重,反映在市场表现上,就是新房成交已连续5周下滑,价格也停滞不前。

  Q房网天然居分行店长余志贵在本周二受访时证实了上述说法,“新政出台以来的这段时间,我们分行二手房的成交非常零星,几乎可以忽略不计。”余志贵举了一个例子,与其相邻的另一分行在新政之后成交了2套二手房,竟被当成典型案例内部宣传鼓励。

而被误伤的则是那些刚需和换房客。由于“3·25”新政要求过去两年内有贷款记录的人首付提高至四成,很多人就是付不起那多出来的一成,被拦在了楼市之外,买方违约骤然增多。

  根据Q房网数据研究中心统计的数据,余志贵所在的分行处于景田片区,这一个月以来二手房成交量大幅萎缩89%,成为跌幅最大的片区。而其他二手房签约量跌幅超过70%的区域,占比超过50%。

由去年“3·30”催生的火热,此刻正由“3·25”带入调整,深圳楼市也仍然走不出政策性波动的怪圈。在这背后,楼市供应的死结仍未打开。

  深圳链家市场研究中心的一组监测数据则显示,新政之后的前两周(3月28日-4月10日),中介门店实际看房量和签约量有所下降。但后两周,每周二手成交量基本以20%左右环比增加。按照深圳中原研究中心提供给南都记者的数据,4月1日至24日,全市实际二手房成交量为6793套,同比大幅下滑64%。

市场降温成交下滑

  业主报价普遍降低10%左右

“3.·25”调控政策落地,观望情绪浓厚的深圳楼市进一步降温。

  成交量下滑的同时也带来成交价的松动。上述中原数据同时显示,上周深圳二手房均价为51690元/平方米,较3月份下滑8%。深圳链家黄贝岭片区文华店经理许祥玺举例说,黄贝岭片区的二手房整体成交均价已从此前的5.5万元/平方-6万元/平方米下调到5万元/平方米,降幅近10%。

深圳中原表示,由于入市门槛明显提高,部分失去购房资格的刚需客不得不暂时放缓置业计划,或转向临深片区,其他客户则对市场保持更为谨慎的态度。

  按照余志贵的说法,业主报价普遍降低10%左右。但如果观察实际成交价格,业主甚至要降低15%-20%,才能促成交易。余志贵告诉记者,与此同时,大部分以前态度相对强硬的业主,议价空间也加大。

根据深圳中原研究中心的监测,规土委数据显示上周一手住宅成交652套,成交面积约7.05万平米,分别下滑16%和15.7%,新房成交面积已连续五周下滑,不及春节前成交量的一半。

  中介应对

上周一手成交价格约为4.96万/平方米,环比下降7.6%。不过,成交均价受到成交结构影响,单周价格参考意义有限。

  中介:从二手房交易转战一手房代理

从推盘来看,上周有3个项目入市,总计推售395套房,大幅低于上周的1520套。实际上,继“3·25新政”以来,新房的入市速度与成交量较之前回落幅度较大,市场降温明显。

  二手房交易的短期“速冻”,也促使诸多中介转移业务重心。海浪说,地产中介门店最近基本不推深圳二手房,多在进行东莞惠州楼盘或商业地产的推销。

深圳多家中介机构认为,在经济持续下滑和外围经济震荡的情况下,预计未来一线楼市将会进入调整阶段,新房入市量与成交量将会持续处于低位。

  “现在中原地产、Q房网,哪怕是以前不怎么涉足一手市场的链家地产,都在调整业务方向,跟风进入一手盘代理市场。”余志贵也承认,临深片区乃至深圳的一手楼盘、写字楼、临街商铺等产品近期都成为很多中介眼中的“香饽饽”。

二手房市场表现更为明显。上周二手住宅共成交4799套,环比上升33.27%,但这是由于4月1日评估价上调前的最后一周过户量井喷,最末2天日均过户超过千套。随着新政实施,预计未来一段时间内成交量将会有所调整。

  这段时间,一手市场的热度高于二手市场,这也是诸多业界人士普遍的观点。根据深圳中原研究中心的周报信息,这两周深圳共有12个新盘集中入市,除了深圳湾公馆因开盘定价较高导致去化率较低之外,其他项目的销售率均比较乐观。其中,位于黄贝岭的深业东岭推售量788套,却吸引超2000人到场,最终均价6.5万元/平方米,去化率达90%。位于宝安石岩的宏发世纪城也以4.5万元/平方米的价格去化9成。部分项目甚至采取临时突击入市的方式。

更明显的是,二手房业主持续下调放盘价格,深圳中原报价指数上周已降至32.51%,较前一周下跌5.6%。紧逼30%的枯荣线。市场购房情绪逐渐转淡,深圳中原经理指数本周跌破50%枯荣线。

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